2.8.2023 11:06
Vítáme vás u našeho dalšího dílu Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Jihočeském kraji a okresech za účasti nejlepších realitních kanceláří v projektu Realitka roku v roce 2022 a nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2022 a i částečně roku 2023.
Graf č.1: Vývoj poptávanosti domů v Jihočeském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.2: Vývoj hledanosti bytů v Jihočeském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.3: Vývoj hledanosti domů v Jihočeském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.4: Vývoj trhu s byty v Jihočeském kraji - leden 2020 - květen 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.5: Vývoj cen bytů dle okresů v Jihočeském kraji - leden 2020 - květen 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.6: Vývoj nabídky bytů v okresech Jihočeského kraje dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Jihočeském kraji a jeho okresech, a to za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku, případně nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2022 a i v roce 2023. Jsem rád, že dneska můžu přivítat Petru Wölflovou ze společnosti Realdomus. Ahoj, Petro.
Ahoj, dobrý den všem, děkuju za pozvání.
A taky tu máme Ludmilu Šťastnou z Bidli - České Budějovice. Ahoj, Ludmilo.
Ahoj, dobrý den.
Dále jako standardně máme na drátě na Zoomu Ondru Hona z CEMAP - cenové mapy. Ahoj, Ondro.
Ahoj, dobrý den.
A jako posledního Jirku Knechtla, marketingového ředitele Reality iDNES. Ahoj, Jirko.
Ahoj, dobrý den.
Možná se k nám ještě připojí jeden z kolegů Ivan Horňák v průběhu vysílání. Tak uvidíme, jestli se to nakonec podaří. V rámci těhle vysílání se bavíme o tom, jakým způsobem běží trh realitní v rámci jednotlivých krajů. Dneska jsme v jižních Čechách, máme tam dvě dámy z Českých Budějovic a blízkého okolí a uvidíme, co si řekneme o tom, jak ten trh funguje. Ondro, možná na začátek zase, jaké data máme k dispozici z CEMAPu?
Tak jako vždy se díváme vlastně na trh nabídkových cen, to znamená, díváme se na to, co dělá nabídka jak z pohledu cen, tak z pohledu velikosti, tak i velikosti vlastně slev a poměru slev na nabídkách. Nově jsme přidali, protože nám to přijde jako zajímavé, jak se nám rozevírají nůžky vlastně mezi nejlevnějšími a nejdražšími nemovitostmi v jednotlivých okresech.
Výborně, možná úplně na začátek, já tam pustím ten graf vývoje, vývoje cen. To možná bude první varianta, na kterou by jsme se mohli podívat, to by mohlo být tohle. V rámci jižních Čech se podíváme na to, jakým způsobem tam jsou v jednotlivých okresech vývoje cen. Možná, Ondro, prvotní komentář od tebe, než dáme, než dáme prostor dámám.
Tak vidíme křivky jednotlivých okresů prakticky krom Českého Krumlova, ke kterému se určitě v naší diskuzi dostaneme. Všechny nabídky víceméně spadly někde zpátky o 1,5 roku, možná někde jako déle a víceméně od někdy třetího měsíce, druhého měsíce letošního roku víceméně stagnují, aspoň z pohledu dat. A asi bude na dámách, aby nám k tomu řekli více, jak to vidí ony z toho trhu. Jenom dopředu upozorním, jedná se o nabídkové ceny a ve své podstatě poslední dobou dochází k jednání nebo k licitaci o cenách při samotném prodeji a tam ta sleva ještě oproti tady tomu, oproti těmhle cenám může být někde 7 až 15 % kvality vlastně té nemovitosti.
No a možná se rovnou zeptáme dam, budeme losovat, já vidím první Petru, tak začne Petra, to bude nejjednodušší. Petro, jakým způsobem dneska funguje realitní trh v Jihočeském kraji nebo specificky jižní.. České Budějovice a České Budějovice okolí. Myslíš si, že už ceny dosáhly nějakého svého dna nebo jakým způsobem to dneska vypadá u vás v kanceláři?
Ten trh se opravdu velmi změnil, nicméně je třeba rozlišovat opravdu typy různých nemovitostí, například my tady vidíme tedy vývoj cen bytů, tam opravdu ty ceny klesly třeba u panelákových bytů a takových těch levnějších bytů a ty byty se prodávají. Přesně jsme už dosáhli vlastně takové té hranice s těmi cenami, kdy už zase zájem je, kdy vlastně lidé už ty byty nakupovat chtějí. U nových bytů, tam bych řekla, že ty prodeje stále stagnují. U takových těch velkých nemovitostí typu rodinných domů, kdy opravdu jsou velký užitný plochy, je tam třeba spotřeba energií, tak tam nám ty prodeje stále stagnují. No a u pozemků poptávky určitě jsou, lidé se zajímají, ale ta cena tam také hraje velkou roli. Takže za nás, za naší realitní kanceláři můžu říct, že největší vlastně prodeje jsou teďko byty, jo, vrátilo se to vlastně na takovou tu dobu před covidem, kdy opravdu 80 % našich prodejů byly klasický byty, bytová zástavba. Potom v podstatě ty rodinný domy. Tam se musí cena korigovat a pokud se zkoriguje, tak se prodávají i rodinný domy. Ale opravdu ta korekce, bych řekla, že tam je ještě výraznější než u bytů. No a ty pozemky, to je vlastně takový evergreen, tam v podstatě ceny nějakým způsobem neklesají, ale musí se stejně dobře nastavit ta prodejní cena i jako u ostatních nemovitostí. Co se týče ostatních okresů, co máme zkušenosti třeba v Českém Krumlově, tam to hodně zvedá Lipensko, takže tam stále je to velmi zajímavá turistická oblast pro klienty. Takže tam ty ceny nějakým způsobem nejdou tak rychle dolů, možná je to i na té tabulce vidět, že tam v Českém Krumlově ten nárůst zůstává. No a zajímavý je třeba okres Prachatice, tam jsme teďko nedávno rezervovali jeden byt panelákový, klasický umakartový jádro a v podstatě jsme neměli žádnou další nabídku k nějakému porovnání těch cen. Takže tam je strašně málo těch bytů na prodej. Takže třeba v těch Prachaticích, ač tady na tom grafu vidíme, že vlastně stagnují ty ceny, tak vlastně není s čím porovnávat, že těch prodejů bytů se tam tolik neobjevuje. Takže to jsou nějaký základní okresy, který teďko takhle můžu rychle okomentovat.
Moc děkujeme, dáme slovo Ludmile z Bidli - České Budějovice.
Děkuji. Já můžu jenom souhlasit. Opravdu je to, je to různé, záleží strašně na nastavení ceny. S některými nemovitostmi ještě docházíme z minulého roku, kdy třeba prodávající opravdu nechtějí slevit, ale pracujeme s nimi a musím říct, že u těch bytů se jedná třeba o slevy nebo změnu ceny o půl milionu, někdy 700 000. Když už teď dobře nastavíme cenu, tak naopak je dobrá poptávka. A třeba i v Milevsku, kde jsem měla byt, tak jsem měla vlastně hodně poptávajících a hned se prodal. Takže je to opravdu práce s cenou a nastavení. Jsou nemovitosti, u kterých pořád ještě hledáme toho správného kupce, a to jsou právě, jak říkala Peťa, hlavně ty nemovitosti, které jsou špatně zateplené, mají problémy jako starší dům, který je před rekonstrukcí, takže do něj budou muset ti kupující ještě investovat. A můžu i potvrdit nárůst nebo stejnou cenu těch cen na Lipensku, která se moc nezměnila, určitě nešla dolů, naopak zůstává, i když se nabídka teď zvyšuje. Já sama tam prodávám několik apartmánů. Je to developerský projekt, kde pracujeme s jinými výhodami, které ten developer nabízí, ale určitě to není sleva na ceně.
Možná si, Ondro, slyšel i odpověď na to, že ses chtěl věnovat Českému Krumlovu. Možná tam byla nějaká část toho celého, protože samozřejmě ten Český Krumlov byl trošku zvláštní tím, že ty ceny tam nějakým způsobem rostly. Když to můžeš doplnit.
Já bych k tomu doplnil, že určitě souhlasím s tím, co tady zaznělo. Ono když se potom, Peťo, tam pustíš ten druhý graf, tak jde vidět, že se nám rozevřely nůžky mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou, což právě znamená, že ty, řekněme, secondhandové byty jsou v nějaké cenové úrovni a přibyly tam právě ty apartmánové domy, potažmo nějaké jiné projekty tohohle toho typu, které pak samozřejmě ten průměr zvedají.
Já tam schválně zkusím nasdílet, abys to mohl okomentovat. Dám tam ten Český Krumlov jako takový, co si tam říkal. Možná to jenom okomentuj, protože to jsme tu ještě neviděli nikdy.
Jo. Tady vlastně vidíme kumulaci jednotlivých cen v tom daném okrese. Když se podíváme, tuším, že to je někdy do začátku roku 2022, tak vidíme, že nejnižší cena a nejvyšší cena víceméně jako rostou, rostou obdobně. Najednou se nám ty nůžky rozevřely, což nám samozřejmě zvedlo, zvedlo průměr v té lokalitě, což právě může být způsobeno těmi dražšími nemovitostmi, které tam stále jsou.
Já bych to chtěla upřesnit možná právě na tom Lipně, že to způsobil i ten covid, protože lidé se zajímají o rekreační nebo v tu dobu se začali zajímat. Lipno se rozvíjí, v tu dobu tam vznikají nové projekty a ta cena je srovnatelná se Špindlem. Takže proto ty nůžky jsou tak rozevřené, protože tam vznikají nové projekty.
My třeba prodáváme několik nemovitostí přímo v samém jádru Českého Krumlova, to je vlastně takový historický skvost chráněný UNESCEM. A taky v podstatě tam ty nemovitosti pořád drží ty ceny, protože ty lidé, ti majitelé tam vidí tu hodnotu nemovitostí. Takže možná i tohle může mít vliv právě, že ten Český Krumlov to ovlivní také sám, jako to centrum historické.
Jo, tak ono obecně tam platí jedna věc, a to taková, že tam je velký rozdíl mezi nejlevnějšími a nejdražšími nemovitostmi, jo. Což je právě způsobeno těmi oblastmi, o kterých tady mluvíte. Ať už to Lipno nebo to historické centrum, tak máme jednu cenovou úroveň a pak jsou všechny ostatní, které jsou výrazně jako níže, jo. A to celý nám dává nějaký průměr té oblasti nebo toho trhu.
Třeba v té, do té samé oblasti patří Větřní, ta už je málo atraktivní a tam to spadne právě na tu nižší cenu, protože to pak je nesrovnatelný a přitom to patří pod Český Krumlov.
Přesně tak, proto jsme vlastně udělali tento graf, abychom viděli, že když to bude standardní byt, ať už to paneláková zástavba nebo jakýkoliv secondhandový byt, tak je někde v té nižší polovině, když je to právě jako nějaká specifická nemovitost, v uvozovkách, to znamená apartmánový dům v historickém centru na Lipně, anebo v těch turistických oblastech, tak se právě pohybuje v té horní polovině těch cen.
Já možná využiji toho, že tady máme Jirku Knechtla. Pustím tam ještě jeden zajímavý graf, který se týká vývoje poptávek po bytech v Jihočeském kraji od roku 2019. Jirko, můžeš to okomentovat, prosím?
Tak tady vlastně na těch osách je čas a počet poptávek, červený je pronájem, modrý prodej a samozřejmě s tím, jak se zvyšovaly ceny a sazby hypoték, rozevíraly se nůžky mezi prodejem a pronájmem. Mě by spíš zajímalo, jestli můžu mít dotaz na dámy z Jihočeského kraje, jak vnímají poptávku v posledních týdnech, jestli se jim nezdá, že ten trh trošičku zamrznul, ať už se zvyšujícími se teplotami, nebo s nejistotou ohledně budoucího vývoje hypoték.
Tak za mě ani nezamrzlo, bych řekla, že naopak se ti poptávající rozpohybovali, že je jich mnohem víc, aspoň možná v těch, z mojí vlastní zkušenosti. A co můžu možná srovnat s tím prodejem, tak pronájmy se trošku zastavily, že takový boom, který tady byl na podzim, kdy možná už tedy i s příchodem války, tak to se nedá srovnat. Už se to trošku stabilizovalo a nájemníky hledáme mnohem delší dobu, než jsme hledali. Ale prodeje si myslím, že naopak se mi stalo už, že žádají o hypotéky, ptají se, že dřív to byly spíš takové prodeje - prodal jsem nemovitost a chci koupit. Takže se hodně nastavovaly ty prodeje, aby to opravdu navazovalo, aby někdo dostal ty peníze včas a mohl koupit. Takže to byl takový kulový blesk, kdy se třeba tři prodeje navazovaly jeden na druhý, ale dneska už mám poptávku i s hypotékou.
Jo, a vy jste, vy jste říkala, že jsou teďko, že teďko je jako alfou omegou správně nastavit cenu, co platilo víceméně vždycky, ale jsou teďko ty lidi citlivější na tu cenu, jako že ten rozptyl, pokud se liší třeba o víc než 10 % od jejich představy, tak už do toho nejdou, do té nemovitosti?
On ten trh vlastně funguje...
Ještě, promiň, já jsem chtěla jenom dodat, že to jsem říkala proto, protože spousta lidí se probudilo pozdě a myslí si, že tu cenu ještě pořád nastaví vysoko. A pokud jsou to třeba klienti, se kterými už mám zkušenost a vím, že si dají říct a půjdeme s cenou dolů, tak do toho obchodu jdu. Ale může se stát, že se nedomluvíme. Ale mám klienty, kteří to chtějí prostě zkusit, takže se domluvíme, dva měsíce, měsíc - dva už víme, jestli ta poptávka je nebo není a jestli to dáváme do smlouvy, že budeme pracovat s tou cenou, a že si řekneme, pojďme tedy dolů, protože nebudeme tu cenu držet teď půl roku jinak, když víme, že třeba je ten klesající trend, tak budeme pořád doskakovat pod té ceně, která jde lehce dolů, protože se tam nikdy nepotkáme.
Já teda musím taky s Lídou souhlasit, vlastně máme úplně stejnou zkušenost. Ten trh má nějaký šestý smysl vlastně na tu cenotvorbu, protože když se dosáhne nějaký určitý ceny, tak vlastně těch poptávek je hodně. My když jsme třeba zlevnili teď jeden byt u vysokoškolských kolejí, tak vlastně jsme měli zase pět poptávek na jeden prohlídkový den a ten byt se vlastně obratem prodal. A je to o tom, že prostě mít třeba 5-6 bytů v té samé cenové hladině, tak je prostě prodáme okamžitě. Nicméně jsou nabídky, kde přesně, jak Lída říká, když je to předražený, tak prostě nemáme ani jednu poptávku a je to potom na tom klientovi, aby pochopil, že ta doba už je jiná, je to pryč a prostě musíme hledat tu tržní cenu. Takže nevím, jestli tam, kdyby někdo vyzkoumal nějaký šestý smysl vlastně celý společnosti na určitou kupní cenu, tak to by byl jako určitě velký bonus.
Já možná úplně na závěr tam dám ještě jeden graf z hlediska počtu vývoje nabídky, protože samozřejmě i to je krásný ukazatel toho, jak ten trh funguje nebo nefunguje v jednotlivých místech. V Českých Budějovicích to vypadá, že nějaký maximální počet bytů, který byly v nabídce, byl v listopadu. Pak už se to vlastně až do května se to na ty čísla nevracelo. V ostatních, v ostatních okresech víceméně ten počet nabídek lehce, by se dalo říct, stoupá, případně, případně je stabilní. Proč v Českých Budějovicích z vašeho pohledu ten největší počet bytů v nabídce, který byl, byl v listopadu a vlastně od té doby už to víceméně stagnuje?
Já se můžu jenom domýšlet, jestli to není tím, že vlastně, když zjistili, že už nedostanou tu vysokou cenu nemovitosti, tak ten byt stáhli z nabídky a vlastně nepotřebovali ho prodat a budou čekat zase na lepší období. Takže dovedu si představit, že může být nějaký takový, takovýto důvod. No a jinak samozřejmě developerský projekty některý jsou pozastavený, radši se vlastně čeká s výstavbou na další, na lepší dobu. Možná, že i tohle může být důvod.
Myslím si taky. Možná, že listopad, pak přišly Vánoce, lidi čekali, co bude, zkoušeli to, zjistili i třeba, že s energiemi už to nepůjde tak nahoru. Je to různý. Asi možná i investorů, kteří nekupovali, a to je velká část, která zajišťuje ten nákup, tak museli jít s cenou dolů.
Jasně, jako ono je to možný, on ten listopad samozřejmě je vždycky specifický měsíc, v prosinci to tak lehce usíná, v lednu se to znovu probouzí. Ten počet, ten rozdíl v těch bytech v Českých Budějovicích je nějakých třeba 30, ono to není, není tolik, jenom mě to zaujalo na základě toho grafu, že ve finále tam byl nějaký relativně ostrý peak a pak to, pak to kleslo a už se to zase nevrátilo, protože v těch ostatních, ostatních okresech, a to nejenom v Jihočeském kraji, ale i v rámci zbytku republiky, tak ten nárůst nabídky je tam vždycky takový jako lehký, ještě pořád běží, že do nabídky padá víc a víc bytů, případně domů. Ondro, máme nějakou finální otázku na dámy?
Na druhou stranu já jenom doplním, v Budějovicích klesla ta cena nejvýrazněji. To znamená, možná to zase odpovídá tomu, co říkaly dámy...
Že se prodalo.
Pardon?
Že se prodalo možná i.
Že se možná i prodalo, no, protože už se to.. vlastně ta cena stagnuje v Budějovicích, že jo, takže už to asi narazilo na nějakou tu prodejnou cenu, za kterou se ten trh nějakým způsobem točí. Já bych víceméně dodal jenom jednu věc, a to je poměr vlastně slev, protože v Jihočeském kraji víceméně jako pořád vlastně je velké procento nabídek, které jdou do slevy. To by zase mohlo odpovídat podle mě tomu, že ještě tam jsou ty rok staré nabídky, které se ty lidi snaží prodávat a tím pádem jako zlevňují. V některých jiných krajích už ten podíl klesnul třeba na polovinu. Tady se zatím jako pořád drží. Tak to mi přišlo jenom jako zajímavost toho kraje.
O nás Jihočeších se říká, že jsme tady velmi konzervativní, takže možná ten pokles tady opravdu je pomalejší. Takže to je taky jedna věc. No a jenom ještě mě taky napadla myšlenka, že se vlastně nenaplnily nějaký černý scénáře typu zvednou se hypotéky, ty stávající majitelé se budou muset zbavovat svých bytů. To tady vůbec nevnímáme, že by se něco takového dělo. A vlastně ty byty se nedostávají na trh v nějakým větším množství než obvykle, takže ta cena vlastně se tady takhle jako drží i tím, že ta poptávka neroste, teda nabídka, pardon, nabídka neroste.
Takže jestli to chápu správně, tak ta nabídka vlastně mezi tím rokem 2022 a 2023 vyrostla, protože se méně prodávalo. Tím pádem se to nakumulovalo. Není to proto, nebo nevnímáte vlastně v tom kraji to, že by se lidi dostávali do nějakých nepříjemných finančních situací a byli nuceni vlastně prodávat?
Přesně tak.
Hm.
Prodávat kdo chce, kdo potřebujete. Ta životní situace toho člověka vlastně se kolikrát nedá předpokládat a prostě ty lidi, když potřebují prodat, tak jdou do prodeje, ale aby se to dělo, že musí nějaká rodina opustit svůj byt kvůli zvýšeným nárokům na hypotéky, tak to fakt nevnímám.
To je pozitivní zpráva.
Toto byla pozitivní zpráva nakonec. Já si myslím, že Lidka možná něco chtěla ještě říct?
Ne, že jenom souhlasím, je to tak. A když si tak proberu v hlavě mé klienty, tak možná nejhorší je to, že se rozvádí. Jinak je to o tom, že prodává chatu s bytem, aby mohla jít do většího, že jsou to životní události, který prostě patří k tomu, k té změně bydlení.
Prima, dámy, díky moc za vaši účast v dnešní diskuzi. Pánové, vám taky děkuji. Doufám, že se brzy uvidíme i osobně s některými určitě dřív, s některými určitě později, ale uvidíme se. Mějte se zatím krásně, krásný den, krásné léto, užijte si dovolené, protože se nám to blíží, přece jenom už je začátek června. Držím vám všem palce, mějte se krásně, na shledanou.
Děkuji.
Díky.
Mějte se taky hezky, ať se daří.
Já moc taky děkuji a krásnou dovolenou všem, užijte si to, odpočiňte si.
