17.4.2024 13:57
Vítejte u podrobné analýzy vývoje realitního trhu v Olomouckém kraji za účasti předních expertů z oblasti realit. V tomto exkluzivním článku a videu se dozvíte, jaké jsou aktuální trendy na trhu s nemovitostmi, vývoj cen, a jaké faktory ovlivňují trh v roce 2024. Hosty dnešní diskuse jsou Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES a zakladatel projektu Realiťák roku, Adam Šimoník, vítěz projektu Realiťák roku 2023, a další významní odborníci z předních realitních kanceláří.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
V úvodu dubna 2024 se odborníci na realitní trh sešli, aby prozkoumali aktuální situaci a trend na realitním trhu v Olomouckém kraji. Diskuze, pořádaná portálem Reality.iDNES.cz, se zaměřila na vývoj trhu v jednotlivých okresech a přinesla pohledy řady expertů z nejvýznamnějších realitních kanceláří v regionu. Tato setkání, jež pravidelně sledují dynamiku trhu, jsou klíčová pro pochopení současných i budoucích výzev a příležitostí.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, zahájil setkání přivítáním odborníků, kteří sdíleli své zkušenosti a postřehy z prvního čtvrtletí roku. V průběhu diskuze se experti věnovali analýze, jak se trh vyvíjí v reakci na ekonomické, legislativní a sociální faktory.
Adam Šimoník, vítěz titulu Realiťák roku 2023, poskytl přehled o situaci v Olomouci, která zaznamenala značný nárůst aktivit ve srovnání s předchozím rokem. Důraz byl kladen na rostoucí ceny nemovitostí a zkracující se dobu nabízení na trhu, což signalizuje rostoucí poptávku a oživení trhu.
Dušan Városi z ERA RealPatrie a Veronika Chládková z NEXT REALITY Dům snů poukázali na specifika okresních trhů, jako jsou rozdíly ve vývoji cen bytů a rodinných domů. Zvláštní pozornost byla věnována změnám ve financování nemovitostí, především v souvislosti s vývojem úrokových sazeb hypoték.
Diskuze se také zaměřila na strategie, které by měly realitní kanceláře přijmout v reakci na tyto trendy. Stanislav Tichý z realitní kanceláře Stanislav Tichý Reality a energie zdůraznil význam adaptace na energetické požadavky a nové stavební normy, které mohou ovlivnit trh v nadcházejících letech.
Setkání zdůraznilo, že realitní trh v Olomouckém kraji je v roce 2024 dynamický a nabízí řadu příležitostí pro investory, developery i kupující. Změny v legislativě a ekonomické klima jsou klíčové faktory, které budou ve střednědobém a dlouhodobém horizontu formovat trh. Diskuze ukončil Petr Makovský, který poděkoval všem účastníkům za jejich názory a předpovědi, které pomáhají formovat strategie pro zainteresované strany na realitním trhu.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u naší další analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Olomouckém kraji a jeho okresech, a to za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku a nejlepších realitních a makléřů projektu Realiťák roku za rok 2023. Je začátek dubna roku 2024 a já bych rád přivítal dneska pět hostů, které tam máme. Prvním z nich vítěz projektu, realiťák roku 2023 Adam Šimoník, ahoj Adame. Dále pak Dušana Városiho z ERA RealPatrie, Veroniku Chládkovou z NEXT REALITY Dům snů, Pavla Beregsáziho z ERA RealPatrie a Stanislava Tichého z realitní kanceláře Stanislav Tichý Reality a energie. Dobrý den vám všem.
Dobrý den.
Dobrý den.
Dobrý den přeju.
Dobrý den.
Zdravím.
A samozřejmě musím přivítat i Ondru Hona, z CEMAP, cenové mapy, který ve spolupráci s námi jako portál realiťák, Realiťák roku a Reality iDNES, ve spolupráci s ministerstvem pro místní rozvoj připravujeme nějaká data o realitním trhu. Ahoj Ondro.
Ahoj, dobrý den.
Dneska se podíváme na Olomoucký kraj, což je několik okresů, podíváme se na to, jakým způsobem se tam vyvíjejí ceny, případně velikost nabídky. Jakým způsobem to začalo nebo nezačalo fungovat v roce 2024 a možná pojďme hned na úvodní kolečko. A přednost má samozřejmě dáma, Veronika, protože je tam jediná. Krásně se smějete. Veroniko, jak vidíte vy, že se povedl nebo nepovedl začátek roku 2024? Přece jenom už máme za sebou tři měsíce.
Tak já zdravím všechny. V prvé řadě jsem tady v krásné pánské společnosti, tak doufám, že ke mně budete přívětiví. Za mě a okres Šumperk určitě od poloviny vlastně ledna letošního roku ten trh nabírá na obrátkách velmi jako svižně, prodávají se nemovitosti, jednak ležáky, bych řekla, že se zkracuje doba nabízení, co se týká konkrétně třeba naší kanceláře. Dám příklad, v minulém měsíci jsme realizovali 10 prodejů, byly tam především byty, byly tam taky rodinný domy a teďka vlastně po delší době bych řekla, že už i o pozemky začíná být poměrně zájem. Taky tam byly asi jeden nebo dva. No a myslím si, že i dobrá zpráva je, že většina těchhle těch realizací šla přes hypoteční úvěry, takže ono to souvisí jedno s druhým a vývoj těch sazeb hypotečního, hypotečních úvěrů to asi tak jenom podporuje v souvislosti samozřejmě se stabilizací inflace, cenama energií a těch věcech, o kterých se teď velmi často hovoří. Já vás teď...
Moc děkuju za úvod. Všiml jsem si, že špatně někteří koukáte, protože jsem mluvil a nebyl jsem slyšet a dokonce i nahráváme, takže to je fajn. Teď jsem si to zkontroloval pro jistotu, jestli jsme to fakt zapli, ne, teď pojedeme podle toho, jak to tady mám napsané z různých stran. Možná začnu nejdřív Adamem, Adame, zdravím do Olomouce, jestli seš v Olomouci, jak to tam vypadá?
Teď jsem v Brně /nesrozumitelné/. Můžu potvrdit a doplnit, že... Mám trošku problém s připojením. Slyšíme se?
Adame, moc ne, každé desáté slovo.
Zkus ještě jednou.
Možná teda vezmeme někoho jinýho a já se tady zkusím připojit na jinou, na jinou síť.
Dobře, tak půjdem pokračovat Dušanem.
Krásný dobrý den ještě jednou všem. Takže co se za mě týče a co se týče trhu začátkem tohoto roku, tak musím jenom potvrdit slova paní Veroniky, trh skutečně od poloviny toho ledna začíná ožívat, realizují se zakázky jak z oblasti prodeje bytů, tak ale i domů i pozemků. Všechny tyhlety zakázky jsem tam měl a proběhly. Je pravda, že teďka se celkem hodně ozývají i na ty nemovitosti, který tam nějakou dobu ležely. Určitě si to vysvětlují tím, že jsou tam ty aspekty, jak ta hypotéka, že se zlevňují úrokový sazby a stabilizovala se nějakým způsobem i ta inflace a energie se vrací pomalu do toho nějakého normálu, ale taky je to, si myslím, i z toho důvodu, že si celkem lidi zvykli na tu situaci už po těch letech dvou a začínají řešit tu svou potřebu, která tam byla, je a byla jen odložená, takže v tuhle chvíli dochází k tomu, že ti čekající začali nakupovat.
Děkuji, poprosím Stanislava.
Já bych se asi jenom opakoval, protože musím jenom potvrdit to, co říkali ostatní, ten prodej se skutečně pohnul, zvýšil se zájem o nákup, zvýšil se, řekl bych, tak, jak použila ten výraz Veronika. Já to nerad používám, ale jinej mě nenapadá, vyprodaly se ležáky. A já vidím i to oživení i na straně prodávajících, že roste chuť začít prodávat, tím, že majitelé, s kterýma třeba už jsem byl v kontaktu delší dobu, rok a dýl. A zatím neměli zájem jít do toho prodeje, čekali na lepší časy, tak teď už se ta situace trošku mění, už o tom uvažují, mám nějaký věci v podstatě téměř nabraný. Řešíme jenom poslední detaily u zakázek, který dva roky ležely a ti majiteli čekali na lepší dobu, netvrdím, že ta lepší doba už tady je, ale trh to tak vnímá, že ta lepší doba už je tady.
Moc děkuji, budeme pokračovat Pavlem.
Takže taky zdravím všechny ještě jednou, dobrý den. Jak říkal kolega Stanislav, asi bych se teďka opakoval, nicméně musím potvrdit, že ten trh opravdu se teďka zlepšuje a že v podstatě se vrací do těch nějakých standardních kolejí. Za nás byl už docela dobrý i ten loňský rok, minimálně ta druhá polovina, kdy jsme prodávali, pronajímali v podstatě bez problémů. Samozřejmě, co se mění, tak je ta ochota těch lidí financovat to úvěrama, hypotékama, dá se říct, že je to procento poměrové, se v podstatě obrací, že teďka, dá se říct, tři z pěti minimálně obchodů, možná čtyři z pěti jdou úvěr, a co se taky mění, tak v podstatě zvedají se ceny. U nás teda docela razantně, takže lidi, kteří čekali na nějaký větší propad těch cen, tak teďka zjistili, že to pročekali, že v podstatě už jim to zase roste, takže ti, co čekali, tak teďka aktivovali a začínají nakupovat, takže ten trh pro ty prodávající teďka je dobrý nebo určitě lepší, než byl v poslední době.
Moc děkuju. Tak, Adame, vidíme tě malinko lépe, takže možná to bude i lépe slyšet.
Děkuju za slovo. Přešel jsem na jinou síť, ta místní nebyla úplně kvalitní. Já jenom, abych doplnil kolegy, protože souhlasím skoro se vším, co říkali. Určitě v rámci tý chuti kupovat nemovitosti přispěli i také nebo míra inflace za poslední rok a za ten předchozí, kde došlo i k poměrnému navýšení nájmu, což lidi opět zvažují, zdali chci bydlet ve svém, nebo budu splácet nějaký úvěr někomu. A samozřejmě, co se týče naší kanceláře, tak jenom minulý týden se podepisovaly tři kupní smlouvy a opravdu i ta chuť prodávat je tady zase, protože lidé žili v tom, že minulý rok ty ceny klesaly, teď už je tu potenciál díky nějakým úpravám ze strany ČNB, že zase se bude prodávat za víc. Poslední dva projekty, co jsem měl, tak jsme prodali za více, než jsme inzerovali.
Moc děkuju. Já dám možná teďko slovo Ondřejovi, dám tam tabulku nebo vývoj trhu, který dneska vypadá, jak to vypadá v celém Olomouckým kraji. A možná, Ondro, dám slovo tobě teďko.
Takhle, vidíme na grafech, jak se, jak se ten vývoj dneska pohybuje, ve své podstatě asi to i potvrzuje to, co jsme tady slyšeli, to znamená, ceny třeba domů se nějakým způsobem stabilizovaly. U těch Britů je tam už vidět nějaký mírný nárůst vlastně těch cen, což už tady bylo i nějak zmíněno, co je ovšem důležité podle mě, že se nám začala stabilizovat nabídka z toho, z toho peaku vlastně, který byl, tak se začala dostávat na nějaký jako běžný provozní standard, když pominu vyprodanost trhu v covidových letech, tak možná mě k tomu napadá rovnou otázka, jaký je vlastně tlak dneska na cenu, když to vezmu zpětně, tak od roku 2020 vlastně tahal za delší stranu provazu kupující, prodávající, pardon, prodávající, ceny se škálovaly a nezřídka, kdy se stalo, že se prodávalo za výrazně dráž, než byla nabídka, teď to bylo nějakou dobu obrácené a slyšeli jsme různé názory, že máme chodit po trhu a 20 %, 30 % oproti nabídce není problém jako zlevnit, tak se chci zeptat na váš názor. Bylo to fakt až tak jako razantní, že těch 20 %, 30 % se ta sleva dávala a jak je to vlastně dneska? Protože já jsem třeba osobně ten pocit neměl, těch 20 %, 30 % za mě byl jenom atypické jako nemovitosti a ty lidi spíš jako vyčkávali právě na tady tuhle tu dobu. Tak já nevím, začneme zase dámou.
Tak jo, tak já zase začnu, v podstatě tyhlety číslovky, který tady zazněly, 20 %, 30 %, u nás, bylo to opravdu tak a věřím, že u určitých typů nemovitostí je to tak dodnes, podle mě stále tady u nás na Šumpersku já se pohybuju na velmi jako omezeným trhu, takže berte to tak jako regionálně spíš. Ono se to ale týkalo pouze určitých typů nemovitostí, protože na Šumpersku prakticky chybí nová výstavba. A pokud se objeví v nabídce něco naopak atypickýho, něco třeba trošku novějšího, co nabízí těm lidem komfortní bydlení, tak opravdu se ty ceny pohybovaly. Já bych řekla, že skoro i na té covidové úrovni a ten pokles toho trhu jako celku to nezasáhlo. Na druhou stranu plácnu panelákový byty v lednu 2022 jsme realizovali prodej bytů z původního stavu za 3 000 100, o rok později byl v nabídce za 2,2 milionu. Dá se odtušit, že se třeba za 2 miliony prodal, což je meziročně milion rozdíl, dneska se zase podobný byty prodávají za 2,5 milionu, takže určitě na Šumpersku šance stále koupit nemovitost dobře je, ale člověk musí mít samozřejmě připravený finance.
Děkuji. Já asi možná upřesním tu otázku, jestli vlastně ta sleva dochází oproti té nabídce, to, že ten trh se nějakým způsobem zkorigoval, to je jasný, ale spíš, jestli ta sleva dochází vlastně inzeruji za 2,5, přijde kupující a řekne za dva to koupím, jestli je ta vůle, vlastně mu dá těch 20 %, 30 % slevu oproti té nabídce nebo není.
V určitých případech v podstatě jo. A my stále tak nějak jako na tuto skutečnost nebo na tohleto ty prodávající připravujeme a je určitě lepší tu nemovitost obchodovat v nějakým rozumným čase, když to řeknu i právě s touhletou slevou, ale nebavíme se určitě v tomhle tom případě u těch nových zakázek. 20 %, 30 %, ne, spíš 5 % až 10 % jako max.
Jasně. Takže na Šumpersku ještě pořád ten tlak na cenu funguje.
Funguje, ale musím ještě druhým dechem říct, že teďka vlastně po delší době se podařilo zase, jak to dřív v tom covidu se rozjelo, neříkám úplně aukce nemovitostí, ale prodal se tady byt s cenovkou vyšší, než byla nabídková, což tady jako určitou dobu prostě nebylo vůbec jako myslitelný. Dneska zase v jednotkách případů se s tím setkáváme.
Super. Děkuji. Tak, Pavle, jak to vnímáš ty?
Tak v podstatě tak jak říkala kolegyně, ono strašně záleží, co je to za zakázku, jestli ta zakázka je v podstatě čerstvá, nebo už je tam nějakou dobu, protože když přijde člověk na první prohlídku a hned řekne slevu 20 %, tak to asi, to, co bysme prodávajícímu doporučili, ale záleží hodně i na tom, jaká je situace toho prodávajícího, jestli na to spěchá, nebo jestli na ten prodej máme dostatek času a v podstatě podle toho potom se vyvíjí i v podstatě ta situace s tím kupujícím. Ono záleží i na těch lokalitách hodně, ono samozřejmě lokality ve městě jsou jiné než třeba lokality na venkově a v podstatě ten venkov, tam třeba ten propad aspoň na Prostějovsku těch 20 %, 30 % u těch starších nemovitostí, energeticky nehospodárných třeba byl, ale ono se to těžko posuzuje, protože záleží, jak ta cena se nasadí, může v podstatě porovnávat jenom nemovitosti naší nabídky, ale nedokáže zhodnotit celý trh, protože samozřejmě ty nabídky můžou být často přehodnocené a pak přijde člověk po třech měsících, co to tam leží, a nabídne nějakou cenu, která je v podstatě reálná a ten obchod se uzavře, takže tady z toho hlediska mohu posoudit jenom ty moje nemovitosti, který vlastně řídím ten prodej. Ale jak říkala kolegyně, v podstatě ten tlak, ten tlak na tu cenu jako občas je, ale poslední dobou už ne takový, jak byl třeba před rokem, rokem a půl. Ale jak jsem říkal, je to podle nemovitostí, podle lokality, je to různé, ono častokrát se nám i stane, že těch zájemců je více najednou, kteří chtějí rezervovat, takže někde děláme i třeba obálkovou metodu, takže ta cena se spíše navýší, ale to jsou spíše byty menších dispozic investiční.
Takže u některých typů nemovitosti už převládá zase jako zájem větší.
Hodně do toho promlouvají investoři, třeba u bytů, kteří nakupujou ty byty v těch zajímavějších lokalitách, Olomouc, Prostějov, lepší lokality, ty menší dispozice na 1KK, 2KK, takže tam ten zájem je docela veliký.
Super, děkuji, Stanislave, jaký je váš názor na to, pohled, zkušenost z trhu?
Já musím souhlasit s Pavlem, že jsou rozdíly, samozřejmě, záleží přesně tak, jak to říkal, záleží na tom, jak ta cena je od začátku nastavená, pořád je dost prodávajících, kteří tvrdošíjně se snaží trvat na tom, že se ta nemovitost musí nabízet za víc, než jim doporučím, protože právě počítají s tím a slyšeli, že to tak běžně chodí, že se nabízí nějaká a prodává se za míň, tak, aby to neprodali pod cenou. Ale zatímco třeba v loňským roce bylo až třeba možná divný, když se u některé nemovitosti aspoň nikdo nezeptal na slevu, tak teď v posledních dvou, třech měsících už se na tu slevu z těch zájemců nikdo neptal. Čili to samo o sobě asi to vydá o tom, že představa se mění a že skutečně ti zájemci se hlásí na ty nemovitosti, ty nemovitosti se začínají prodávat, líp se prodávaly a samozřejmě i ti zájemci, ti kupující takže už nějakým způsobem na tu cenu netlačí. Asi to souvisí i s tím, že samozřejmě to financování je levnější, celkově se ten trh hýbe, takže to souvisí jedno s druhým.
Super, děkuji, Adame, možná ty to budeš mít v praxi jinak nebo stejně.
Já si myslím, že je to individuální od případu, ať od případu lokality nebo té nemovitosti, to určitě souhlasím, je to také o tom prodávajícím a šikovnosti toho makléře, protože ke smůle stále někteří prodávající vybírají svého makléře podle toho, kdo jim řekne nejvyšší cenu, za kterou jí prodá, a ti pak právě třeba musí počítat s tím, že opravdu těch 20 %, 30 % potom procent můžou jít dolů z té prodejní ceny. Těch dotazů v poslední době je méně. Vezmu příklad teď z poslední zakázky, co jsme měli, tak v podstatě, pokud se to všechno naskládá správně, a prodávajícímu předložíme několik nabídek na koupi jeho nemovitosti. A už i ti klienti, kteří přijdou a je jich tam sedm, neříkám zároveň, ale v rámci toho prohlídkového dne, kde přijdou jeden po druhém, tak vidí ty lidi, co přišli, co odešli a už jim ta pozice, v rámci toho přijdu, řeknu, za kolik to koupím, tam trošku odpadne tady ta potřeba a jednou za čas samozřejmě ještě se někdo ozve, jakou mi dáte slevu, když přijdou na prohlídku, tak já třeba osobně s takovými klienty ani na prohlídku nechodím. A poslední zhodnocení bylo 710 000, tam na bytě za 3 000 400, prodali jsme za 4,2 milionu a ten byt předtím, začínali jsme 5 000 390, a prodali jsme ho za šest, takže je to opravdu spíše individuálně od lokality, a taky toho makléře, kterého si zvolíte, aby vás zastupoval při prodeji té vaší nemovitosti.
Tak kolikrát jsidal slevu teď za poslední rok?
Dal jsem slevu, museli jsme udělat korekci na jednom projektu, který mi navazoval na jiný projekt a v podstatě dali jsme tam korekci 100 000, ale byl to jenom proto, že znám trošku hotel, termín, rezervační smlouvy, ale měli hotovost a udělalo se to tak, že v pondělí se podepsala rezervační smlouva, ve středu se podepisovala smluvní dokumentace a kupní smlouva. A ta druhá, teď už máme všechno v podstatě hotové, jo, tohle je sleva, kterou jsem dělal tento rok, kterou jsem jako podepsal. Všichni s tím byli obeznámeni a souhlasilo se s tím, že jsme tam stále měli rezervu a všichni byli spokojeni.
Já bych možná u Dušana, Ondro, přikročil možná k domům, protože samozřejmě domy jsou nedílnou součástí Olomouckého kraje, v Praze jich tolik není nebo je jich hodně, ale spousta lidí bydlí v bytech, domy je úplná, úplně jiná kategorie. Já tam pustím potom nějaký data. Ale jak podle tebe, Dušane, se dneska vyvíjejí domy jako takový? Protože pod diskuzí, které tady máme s různými kolegy, tak nám říkají, že víceméně, co je dražší než X milionů, v různých krajích, je to různě, se to vlastně neprodává a spojí to, jak je to, jak je to dneska u vás.
Tak co se domů týče, tak samozřejmě vždy se rychleji oživí trh s byty a byty jdou nahoru po těchhle těch krizích rychleji a je to hlavně z toho důvodu, že do toho zasahují hodně investoři, kteří chtějí koupit a pronajmout, zatímco do těch rodinných domů tolik investoři nejdou, takže tam se ten trh samozřejmě potom oživuje o něco zdlouhavěji. Když vezmu těch pár příkladů rodinných domů, co jsem tady na prodej měl, tak u některých jsme museli přistoupit jako k té větší slevě jak bylo, dejme tomu v té otázce, ale určitě bych nemluvil tady v žádném případě o nějakých 20 % a podobně. Ani když se ještě vrátím k těm bytům, ani tam to tak nebylo, neyblo to tak ani v té době krize, i když tam si byli ochotni říct obrovskou slevu, tak ji nikdy nedostali, vždycky tam byly slevy opravdu v řádech maximálně do těch 10 %, a to si myslím, že ani ne, spíš těch 5 % maximálně u těch bytů, u těch rodinných domů, tam zase vzhledem k vyšší ceně zase jsme se nedostali pod pětiprocentní slevu, i když ta sleva byla třeba v řádu 200 000 Kč, tak to bylo pořád na hranici těch 5 %, takže co se týče prodeje jakékoliv nemovitostí, sleva 20 % a víc mi přijde absolutně zkreslená, byla zkreslená i v té době krize, samozřejmě je pokud dobře nastavená nebo nějakým rozumným způsobem nastavena cena té nemovitosti, jinak, co se týče teda těch nemovitostí teď, těch rodinných domů, cena je v podstatě stagnující, takže dá se říct, že je to v té hladině zhruba těch 10 %, 15 % levnější, než to bylo před, nebo než to bylo v covidové době, ale to vlastně kleslo za tu dobu té krize a teď ty ceny se drží, když se nějaká taková nemovitost objeví, tak už potom nezáleží úplně, tak samozřejmě, za kolik je, jasně úplně standardně, když budeme mít nemovitost za 25 000 000, tak nemáme tolik kupujících, to je ale nejenom u rodinných domů, ale i bytů, protože máme menší okruh možných zájemců a není to ale, není tam důvod nějakým způsobem takovou nemovitost třeba zlevňovat, protože ona má svou hodnotu a i když ji uslevníme tady o 30 %, tak na to pořád lidi mít nebudou, musíme počkat na toho konkrétního zájemce, takže u těch rodinných domů je běžný, že se natahuje ta inzertní doba, ale není to, není to jako vadou té nemovitosti. Nicméně teď se podařilo s klientem kupujícím, právě přes dobu krize měl prodávající špatného makléře tady z kraje. Nemovitost nabízeli špatně, nepřipravenou, nevyklizenou, obyčejná fotodokumentace, žádný video, nic, ale pěkná plachta na plotě. No, a nemovitost samozřejmě makléř neprodal, kupující, můj klient se rozhodl nemovitost koupit a dostal opravdu významnou slevu i více jak 25 %, ale to nebylo trhem, ale chybou makléře prodávajícího. Takže, jak říkal Adam, určitě našim posluchačům nebo těm, co sledují to video, určitě doporučuju, aby dobře zvážili, jakého makléře si vezmou, protože jsou levní a drazí makléři, levný makléř mě může stát třeba i půl milionu na ceně nemovitostí, drahý makléř mně stojí pár desítek tisíc korun, víc na prodeji, ale prodá podstatně dráž.
Děkuju. Možná pojďme se vrátit k těm domům. Existuje nějaká hranice ve vaší působnosti, kde se dneska vlastně neprodává v rámci rodinných domů, v tuhle chvíli mě zajímá a zeptám se Stanislava nejdřív.
Tak já, co se týká rodinných domů. Tak nemám vlastní zkušenosti s prodejem, protože v uplynulým nějakým relevantním období jsem žádné v nabídce neměl, mám zkušenosti pouze z opačné strany, protože pomáhám několika klientům hledat dům.
A to je možná lepší varianta, to je možná lepší když si poslechneme tuhletu zkušenost.
Řekl bych, že tam se ta situace, aspoň tak, jak to vidím já, moc zatím nějak nemění, protože tam bych řekl, že to vyčkávání těch prodávajících trvá dýl než u těch bytů, u těch bytů se to pohnulo rychleji a i prodávající u těch bytů rychleji naskočili na to, že ten trh už se hýbe tak, že už do toho prodeje jdeme, ale u těch domů to, zatím mi to tak nepřipadá, pořád jako se mi zdá, že ještě vyčkávají, ještě váhají, nehledě na to, samozřejmě u těch domů podle mě je daleko větší rozdíl než u těch bytů, co se týká konkrétně třeba stavu a místa té nemovitosti, které jsou v dobré lokalitě, v dobrým stavu, tak ty jsou rychle pryč a nemovitosti, který nejsou až tak zajímavý, který čeká nákladná rekonstrukce, obzvlášť s přihlédnutím k energetickým záležitostem a podobně, tak tam samozřejmě ten, do toho se ti kupující moc nehrnou, což se jim samozřejmě nedivím a tam samozřejmě podle mě je i oproti současné nabídce ještě prostor pro snížení.
Veroniko, zeptám se, zeptám se u vás, protože těch nabídek rodinných domů k prodeji na Šupersku je v tuhle chvíli asi 126 plus minus, což není úplně malý číslo na Šumpersko. Když to vezmeme, jak je to u vás z hlediska té cenové bariéry? Co se vlastně koupí co se už nekoupí?
Tak u nás je to hrozně jako, odvíjí se to konkrétně samozřejmě, od kterýho rodinného domu, na Šumpersku se ty lokality velmi významně cenově liší, i když se bavíme řádově o několika kilometrech, takže se v nabídce objevují domy do milionů, ale z toho nemovitosti za 6, 7, 8 milionů. Co se týká nějaké psychologické hranice asi nebo bariéry. Tak já úplně nemám taky pořádný data, o který bych se mohla opřít, nicméně myslím si, že to je v tuto chvíli někde kolem třeba 8 milionů. Co teďka můžu říct, tak v poslední době my jsme realizovali prodeje hnedka několika nemovitostí. Asi za zmínku stojí říct to, že pokud ten dům má mít nebo vykazuje nějaký kvalitnější parametry, co se týká lokality, stavu a tak dál, tak tyhle ty nemovitosti u nás se neprodávají jen tak, takže většinou se jedná o nějakou změnu rodinnýho stavu těch prodávajících nebo zkrátka nějaký změny závažnějšího charakteru, jinak vlastně není důvod ty nemovitosti prodávat a zbavovat se jich, protože ty ceny ještě pořád nedosáhly za mě tady na Šumpersku hodnot, který vykazovaly v tom covidu, jo, tam běžně osm, osm a půl milionu, i v kdejakých vesnicích, třeba na dojezd do toho okresního města se to realizovalo. Takže za mě, myslím si zhruba těch osm, pořádnou nějakou krásnou, skvělou novostavbu jsem v nabídce neměla, ale podle toho ostatního, co vidím, že se tady děje, si myslím, že tohleto.
Děkuju. Nejvíc vlastně rodinných domů k prodeji je na Olomoucku a na Prostějovsku. Tak se zeptáme nejdřív Adama. Z hlediska toho, jak to tam vypadá vlastně v rámci rodinných domů a furt se bavíme o té cenové bariéře, protože nějaká tam byla vždycky.
K tomu určitě, co se týče Olomouce a vzdálenosti do 15 km, tak s ohledem na výši hypotečních sazeb a s ním spjaté splátky, výše splátek a také o kolik tu nemovitost přeplatím, tak si dovolím říct, že taková cenotvorba 10 milionů, 11 milionů, cokoliv nad to už je hůře a více, nebo je to těžší si v rámci zobchodování už to potřebuje specifickou svoji klientelu, standardně domy do, řekněme, osmi, devíti milionů jsou prodejné stále, obchodují se mnohem častěji než právě, řekněme atypické nebo větší nemovitosti, jejichž pořizovací cena se pohybuje deset, jedenáct milionů a výše.
Děkuju. A Prostějovsko.
Tak v podstatě ty hranice budou hodně podobné jako v Šumperku, v Olomouci, co tak sleduji, tak tady nějaká ta hranice, samozřejmě záleží hodně na té lokalitě a na těch parametrech toho domu, protože těch aspektů v podstatě nebo těch odlišností těch jednotlivých nabídek může být spousta, ale těch osm, devět milionů tady tak ještě v podstatě za tu standardní velikost, standardní lokalitu jsou lidi tady ochotni zaplatit. Jak říkal Adam, má to samozřejmě souvislost s těma hypotékama, s energetickou náročností a tak dál a v podstatě nějaké větší, ty novostavby se tady můžou pohybovat okolo těch 10, maximálně těch 11, ale na to už je užší profil těch zájemců, musí se dále a pečlivěji vybírat a hledat si ty cesty.
Děkuji, Ondro, dávám ti prostor k poslední sérii otázek.
Děkuji. Tak fajn, jak je to s nájmama. Byl vlastně v době, kdy se trošku pozastavily prodeje, tak byl velký zájem o nájmy, jak je to v Olomouckém kraji vlastně dneska? Je zájem o nájmy, rostou ceny, stabilizovaly se, je zájem jako přetlak nebo naopak se hůř pronajímá? Mluvili jsme tady o tom, že investoři se perou o zajímavé malometrážní byty, tak začneme zase dámou, tak poprosím, Veroniko, jak to vidíte na Šumpersku s nájmama?
Perou, perou se o investiční byty malý, ale pak je těžký to obsadit, takže to vlastně, tím, je to asi řečený všechno, samozřejmě v tom covidu když jako šly prodeje logicky, rozjely se nájmy a zvýšily se ty ceny, dneska už je to trošku jako komplikovanější obsazovat ty nájemní byty, nejhorší je to asi právě tady tyhlety 1+KK, kde ta fluktuace těch nájemníků jako je vyšší a i je větší problém to obsadit, dneska běžně se potkáváme s tím, že ty nemovitosti v nabídce "sušíme", v uvozovkách, než se najde zase ten správný nájemce, klidně 2-3 měsíce. A ve spoustě případů to dokonce vede k tomu, že tomu investorovi, majiteli nebo zkrátka tomu člověku, který očekává, že ta jeho investice bude fungovat, takže mu, jak se říká, vytečou nervy a z nájmu se stane prodej. Takže za mě, spíš se ta situace stabilizovala, chvíli to trvá, obsazuje se, ale má to i tenhle ten efekt druhej, že vlastně spousta lidí to nějak tak jako psychicky nevydrží nebo má o tom představy zkreslený, jak to vůbec může fungovat.
Takže ceny jsou přívětivé, ale vlastně blběji se to pronajímá. Jestli jsem pochopil správně.
Řekla bych to takhle. Ono to vlastně mělo souvislost i s nárůstem cen energií, protože když to řeknu tak, jak to říkám klientovi, se kterým řešíme tuhle tu problematiku, v Šumperku zkrátka existuje budget 15 000 a za to potřebuju bydlet a ve chvíli, kdy energie sežerou, já nevím, dejme tomu, klidně i polovinu téhle té částky, tak samozřejmě tomu pronajímateli už ekonomicky nevychází tu nemovitost držet.
Super, děkuji, Stanislave co vy a nájmy?
Já to vidím podobně jako Veronika, vidím, že je tady, že to rozmezí je velice malý a je samozřejmě ze strany majitelů a obzvláště těch co nakoupili investiční byty, je tam samozřejmě tlak na zvyšování toho nájmu. Ale já to vidím tak, že ten prostor na straně těch nájemců až tak velkej není, jak by bylo potřeba. Zdá se mi, můj osobní názor, že ta ochota těch nájemníků přistupovat na nějaký razantnější zvýšení nájmu zatím není, ale že to pravděpodobně přijde, protože nic jiného nezbyde.
Super, děkuji, Adame, Olomoucko. Tam je to zcela určitě jinak. I s ohledem na studentské město.
Osobně jsem minulý rok zrealizoval nebo zprostředkoval 60 pronájmů, no a ty pronájmy jedou dál. Je o ně stále větší zájem, i přes nějakou implementaci, inflační doložství ve srovnání s tou cenou z minulého roku, měl jsem teďka vlastně minulý měsíc v březnu jeden týden, kdy jsme během jednoho týdne nebo jsem nějak pronajal osm bytů nebo osm, řekněme, jsme zrealizovali pronájmy, že se nevěnujeme jen bytům, ale i komerčním prostorám, ale v Olomouci je jakási pomyslná výhoda to, že tu klientelu zajímavou tady máme, že si vybíráme a ti vyšší pronajímatelé mají vždycky možnost minimálně jedné nebo dvou dalších voleb toho, komu ten pronájm toho bytu svěříme.
Takže jestli to chápu správně, tak zájemců o nájmy je dost. Ceny spíš mírně rostou, než li by stagnovaly a stejně jsou ty nájemci ochotni doplatit.
Přesně tak, jak říkáš, pro naše pronajímatele to nejtěžší, co je, že si musí vybrat, kdo u nich vlastně bude bydlet.
Super, děkuji. Jak je to na Prostějovsku?
V Prostějově musím říct, že ty nájmy v podstatě jdou pořád dobře, ty ceny pomaličku, ale jistě rostou a u těch nájmů to funguje v podstatě, jak říkám tomu efekt zrcadlo, tzn. byt nabídnu, takové lidi přitáhnu. Čili pokud mám dobrý byt, v dobré lokalitě se zázemím, úložné prostory, možnost parkování, tak většinou s tímhle problém není. Pronajímáme docela rychle, děláme těch pronájmů docela dost a jak jsem říkal, ty ceny, někteří si mysleli, že budou padat stejně jak ceny prodejů, ale u těch nájmů to tak nebylo, takže někde se držely, někde i rostly a rostou pořád, sice ne tak nějak jako razantně, jak třeba teďka zase ty prodeje, ale jdou pomaličku nahoru, takže tady ten zájem o to nájemní bydlení pořád je a samozřejmě to přitahuje i ty investory na tu koupi těch menších dispozic, potom následně, který pak pronajímají, takže ty nájmy u nás dobrý.
Zatím z toho vychází nejhůř Šumpersko. Dušane, je to tvoje, pojď to rozseknout.
No, tak já mám právě tu výhodu vlastně, že obstarávám oba ty regiony jak Šumpersko, tak Olomoucko a musím říct, že je to přesně tak, jak říkala paní Veronika i Adam, skutečně ten rozdíl je tam diametrální, když vezmeme Šumpersko, tak tam se na toho nájemníka opravdu musí čekat a když už přijde někdo normální, tak je potřeba si ho hýčkat a skutečně tam ty nemovitosti leží v nabídce déle a těch prohlídek je třeba udělat i více, protože kolikrát přijdou, řekněme, existence. Co se týče Olomoucka, tak v Olomouci se pronajímá prostě pořád krásně, hodně za to můžou i ti studenti, jsme studentský město a díky tomu si opravdu můžeme vybírat ty nájemníky. Ale co chci zdůraznit v dnešní době, co se těch nájmů týče, tak i stav té nemovitosti, co mám já zkušenosti z mnoha let dřív, tak nebylo problém pronajmout byt, který byl prostě v horším stavu, v původním stavu umakartový jádro a podobně, a přesto se tam našli nájemníci, kteří byli rádi, že jdou bydlet. Dneska, když na takový byt přijdou nájemníci, tak o něj zájem nejeví. Nabídka je poměrně široká, i když neříkám, že levná, ale poměrně široká. Můžou si vybrat i z hezčích nemovitostí, konkrétně v Olomouci se pronajímá i hodně novostaveb a hodně bytů po rekonstrukci. Takže oni radši si připlatí těch pár stokorun až tisícovek a radši půjdou tyhle do zrekonstruované nemovitosti než do nemovitosti horší, no.
Super, děkuji. Takže vlastně závěrem lze říct, že jenom cena nemovitosti není pro toho investora to klíčové, když vlastně v Šumpersku nebo na Šumpersku pak měsíce leží nemovitost v nabídce a je prázdná.
Přesně tak, určitě investor musí zvažovat i možnost, jak rychle se dá nemovitost pronajmout, protože Šumpersko má sice přívětivý ceny, mají i vysoký ceny nájmu na Šumpersku, ale je tam delší čekací doba. Je to potřeba zohlednit ty výpočty nemovitostí.
Super, děkuji vám, Peťo, je to tvoje.
Já děkuji za slovo. Já bych možná se úplně hned rozloučil, protože náš čas vymezený je víceméně za námi. Chtěl bych vám moc poděkovat za účast v dnešní diskuzi. Byly to zajímavé informace v rámci Olomouckého kraje a jejich okresů. Těším se, že se někdy zase uvidíme na viděnou. S některými jsme se viděli na Roadshow v Brně, možná se uvidíme i na Roadshow v Ostravě, kterou máme za 14 dní. Přeji vám mnoho úspěchů a říkám, ať se daří, ať ten letošní rok je zase ještě lepší než tenhle rok předchozí. Mějte se krásně, a na shledanou.
Díky za pozvání, na shledanou.
Děkujeme, na shledanou.
