4.3.2024 20:52
V tomto díle se podíváme na aktuální vývoj realitního trhu ve Středočeském kraji. Hostem je Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES a zakladatel projektu Realiťák roku, spolu s předními odborníky z oblasti realit. Diskutujeme o trendech, cenách a očekáváních pro nadcházející období, zvláště v kontextu náročného roku 2023 a počátku roku 2024. Připojili se Jiří Mayrich z Jaroš & Partners Real Estate, Martin Kubík z Reality 11 Jesenice a Lukáš Holeček z Reality Holeček, kteří sdílejí své postřehy a zkušenosti z první linie realitního trhu.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
Rozhledy realitního trhu ve Středočeském kraji: Pohled expertů
Ve světle posledních vývojů na realitním trhu ve Středočeském kraji se sešli přední odborníci, aby diskutovali o trendech a očekáváních pro rok 2024. Petr Makovský z Reality.iDNES.cz společně s Jiřím Mayrichem z Jaroš & Partners Real Estate, Martinem Kubíkem z Reality 11 Jesenice a Lukášem Holečkem z Reality Holeček sdíleli své názory na aktuální situaci.
Podle odborníků letošní rok začal slibně, s viditelným oživením trhu a zvýšeným zájmem o nemovitosti. Zaznamenán byl nárůst počtu prohlídek a nabídek, zejména u bytů a starších domů, i když poptávka po starších domech mírně klesá. Rozdíly v cenách nemovitostí v různých částech kraje zůstávají, což naznačuje regionální rozdíly v tržní dynamice.
Středočeský kraj, zvláště oblasti blízké Praze, jako jsou Jesenice a Kladno, zůstává atraktivní pro kupující díky dobré dopravní dostupnosti a rozvoji infrastruktury, včetně plánované rychlodráhy na Kladno. V těchto oblastech se očekává další růst cen a zájmu o nemovitosti.
Výzvou zůstává prodej domů, zejména těch s vyššími cenovkami. Diskuse poukázala na to, že domy s cenou nad 10 milionů Kč se prodávají obtížněji, což vyžaduje od realitních makléřů pečlivé nastavení ceny a realistické očekávání od prodávajících. Klíčovým faktorem je schopnost realitních makléřů správně odhadnout tržní hodnotu a nastavit cenu tak, aby odpovídala současným tržním podmínkám.
Odborníci se shodují, že klíčem k úspěchu na trhu je adaptabilita a schopnost reagovat na měnící se tržní podmínky. Realitní makléři, kteří jsou schopni efektivně komunikovat s klienty a nastavit realistické ceny, budou mít v nadcházejícím roce lepší šance na úspěch. Diskuse zdůraznila význam transparentnosti, odbornosti a dobrých vztahů mezi makléři a jejich klienty.
Závěrem, trh v Středočeském kraji vykazuje známky oživení, ačkoli určité segmenty, jako je prodej vysoce ceněných domů, zůstávají výzvou. Rozvoj dopravní infrastruktury a stabilizace ekonomického prostředí by měly přispět k pozitivnímu vývoji v nadcházejících měsících. Odborníci zůstávají optimističtí a očekávají, že rok 2024 bude pro realitní trh ve Středočeském kraji rokem růstu a stabilizace.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát ve Středočeském kraji a okresech. A to za účasti nejlepších realitních kanceláří projektu Realitka roku v roce 2022 a nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2022, 23. Konkrétně dnes tady máme Jirku Mayricha z Jaroš & Partners Real Estate. Ahoj, Jirko.
Ahoj.
Martina Kubíka z Reality 11 Jesenice. Ahoj, Martine.
Dobrý den.
A jako posledního Lukáše Holečka z Reality Holeček. Dobrý den.
Ahoj a dobrý den.
Čekáme ještě na kolegu Ondru Hona, který se zdržel někde na cestě. Doufám, že se k nám připojí a přispěje taky do naší cca třicetiminutové diskuze. Pánové. Je začátek února, přesněji řečeno 6. 2. Máme za sebou leden, který podle čísel dopad velmi dobře. A mě možná úplně na začátek zajímalo, jak vidíte vy vůbec začátek letošního roku? Protože podle čísel to vypadá krásně. Možná začneme Jirkou.
Podle čísel to vypadá krásně, v podstatě se objevuje nějaký nový trend, a to sice stoupá nebo respektive výrazně stoupá počet prohlídek. Stoupá počet náběrů, co se týče náběru jako takových, tak převládají byty a starý domy, tam ale zároveň poměrně výrazně klesá poptávka po starých domech. Takže jste teď jako oslavujeme si nový trendy, co se týče práce s domy před rekonstrukcí, implementujeme do prohlídek a do naší běžný práce práci s dotacema, prostě pro rekonstrukci takových nemovitostí a co se týče bytů, tak tam kromě toho, že nám stoupá počet bytů v nabídce, tak nám poměrně výrazně stoupá i počet prohlídek a zároveň i prodejů. Takže co se tady toho týče, tady toho stavu týče, vidím tam nárůst nabídky bytů, nárůst nabídky starších domů, ale zároveň, a toho se vceku obávám, nám tam stagnujou domy jako takový, domy, novostavby, domy ve vyšším standardu a především, a to už jako sleduju poslední, řekněme, rok, rok a půl, ta poptávka po starých domech, po domech v celkový rekonstrukci a po domech v nízký energetický třídě, tak výrazně klesá. Z toho mám relativně obavy, protože, jak říkám, je potřeba na to reagovat třeba zrovna za nás opravdu se s snažíme pracovat s těma dotacema, takže tolik jakoby za nás. Začátek roku úspěšnej po naprosto katastrofálním prosinci, který vlastně nepamatuju, že by byl prosinec, co se týče nemovitostí, takhle slabej, od nějakýho 10. prosince jsme byli téměř bez poptávek, málo prodejů, strašně málo prohlídek, teď jsem se jenom rychle koukal do papírů a za celej prosinec mám stejně poptávek jako za 5. a 6. ledna. Takže tolik asi začátek u nás, uvidíme. Zajímá mě, jak to mají třeba kolegové, protože s Lukášem vlastně držíme tak nějak podobný region, takže by mě zajímalo, jak je to třeba u něj, jestli je to třeba výsledek jenom jako u nás nebo naše, takže tak.
Super, děkuju moc, já budu pokračovat Lukášem, protože oba působíte na Kladně, Martina si nechám na konec. Takže, Lukáši, máte slovo.
Já musím souhlasit s Jirkou. U mě teda taky byl teďka výraznej nárůst poptávek a prohlídek, vlastně i nábory se teďka dařej, hodně lidí vlastně poptává naše služby a de facto potvrzuju, co řekl Jirka.
A leden byl taky velmi dobrý, povedl se i z hlediska prodejů?
Máme tam rozpracovaný nějaký prodeje, bohužel se nám tam nepovedlo úplně dotáhnout tři slibné věci do konce, ale věřím, že to prolomíme teďka, teďka ty první dva týdny v únoru.
Děkuju moc, dám slovo do Jesenice. Martin, doufám, že tam sedí, jsi v kanceláři, tak (???).
Sedím v Jesenici, myslím, že moje kancelář je poznat a co se týče těch věcí, tak samozřejmě navážu na kluky. A z vlastní zkušenosti jsou nabídky, které mám, já nevím, v inzerci třeba i rok, rok a půl. A domy jsou na tom ve finále stejně, jako byly na podzim, v létě. Souhlasím naprosto s Jirkou, že s těmi staršími domy je problém, ale u bytů je to jinak a u pozemků taky je to lepší. Já jsem vlastně prodal hrubou stavbu, kterou se vypustil do světa v srpnu. Podařilo se to dořešit teďka v lednu, a to samé pozemek, který jsem měl v Jesenici rok a půl, tak jsem taky v lednu prodal. A v Jesenici byt, který je oficiální v nabídce rok a půl, řekli jsme si, že ho nezlevníme, že ho pronajmeme ve finále. A ve finále tam se od září do konce roku na to ozvali dva lidi a jenom za leden osm lidí. Takže přesně, já nevím, druhý tejden v lednu to začalo a jenom i za poslední týden mám na ten byt jako tři lidi, takže prostě se to začíná řešit a tý poptávky na ty běžný byty buď nějakých jako pěti, do nějakých 8, 9 milionů je trojnásobně více, než i bylo opravdu jako v listopadu, na podzim a podobně. Takže poptávka, ano, byty jsou na tom líp, víc poptávek i takový to, že hodně lidí čekalo, jestli třeba vůbec ten byt dají jako na prodej, že třeba přesně i ten leden ukazuje, hele, nebudeme to řešit před Vánocema, budeme to řešit prostě v druhý půlce ledna. Takže ano, máme víc schůzek ohledně jako nových nemovitostí do nabídky a souhlasím i s těmi staršími domy, protože se setkávám s tím, že mnohem více v poslední době se lidi ptají na energetické náročnosti budovy. A protože samozřejmě banky i zohledňujou v rámci úroku, jaký je energický štítek i u těch hypoték. A vlastně říkali, hele, když to je nějaký éčko, efko, já to vlastně nechci. Dřív vůbec nebylo to, nejenom za poslední týden přišlo pár poptávek, kde ty lidi řekli, chci, aby ten dům byl třeba nejhorší déčko a nejede přes to vlak, což jako tohle to dřív nebylo a i to si myslím, že ovlivňuje ty starší domy.
Pánové, díky za úvodní kolečko. Já tam zkusím dát v tuhle chvíli jeden z prvních grafů, to znamená, trefil jsem se při výběru na Prahu-západ, Prahu-východ a Kladno a celý Středočeský kraj. Je to vývoj trhu s byty za poslední čtyři roky. Vždycky roční srovnání, zajímavý čísla jsou potom k dvanáctému měsíci 23, v dalším se pak podíváme i na srovnání leden vůči lednu. Když vezmeme, tak vlastně v celém Středočeským kraji ceny oproti loňskému roku, to znamená 12, 22 vůči 12, 23 už začaly opětovně růst, aspoň nabídkové ceny. To je trend víceméně celé České republiky, trošku jinak je to v domech, tam ten pokles ještě je a pokles v těch jednotlivých vašich lokalitách je to, tak Praha-východ rostou, Praha-západ dobře. Dostala se plus minus na nějaký skoro stejný čísla, který byla. Pociťujete taky to, že vlastně ceny v tuhle chvíli, které máme nebo které máte, už jsou, vlastně to maximum je za náma v rámci bytů? Bavme se o bytech ve vaší oblasti. Kdo bych chtěl začít? Martin kýve. Takže začne.
Jasně. Takže já použiju něco, co v poslední měsících, když se někdo ptá na takový názor, tak říkám, ale hodně makléřů, říkám prodávajícím, dno už proběhlo, dno probíhá a poptávkám dno už proběhlo, protože tu křišťálovou kouli pořád nemáme nikdo, ale vnímáme to, že i díky médiím, kde se začalo psát, hele, ceny už porostou, jako o malinko ještě spadnou hypotéky. Prostě slevu už nedostanete a kupujte, tak ty média nám samozřejmě konečně zase začínají pomáhat a ty klienti, ty prodávající to čtou a vlastně už nechtějí ty přemrštění ceny. Už se nestává to, že řeknou, hele, zkusíme to a pak snížíme půl milionu. Takže setkávám se s ním v posledních jako týdnech, že lidi, když něco řeknou, chtějí prodávat, tak jsou ty ceny reálnější, než byly třeba před rokem, takže ta komunikace s těmi klienty je rozhodně lepší, než byla před rokem, před rokem a půl.
Budeme pokračovat |Lukášem, aby si, abysme trošku změnili pořadí a neměli jste to všichni tak jednoduchý, třeba být na začátku, to je strašně jednoduchý, protože ten člověk všechno řekne. A na konci to je složitější, takže i na Lukáše se pak dostane někdy na začátku a na konci. Tak teď Lukáš.
Tak já tohle to taky můžu potvrdit, že ty lidi už mají trošku reálnější představu o ceně a de facto se vždycky snažím vyjít z reálných cen z katastru, když dávám někomu nabídku a nacením mu nemovitost a stále jsou v nabídce velký rozdíly mezi nabídkovýma cenama a reálnejma, což potom ten klient někdy se trošku diví, zrovna teďka jsem teda naceňoval jeden byt v Hostivicích minulý týden a tam zrovna v tý části, kde jsem to klientovi zpracoval, tak ta cena byla rozdíl 20 000 za metr mezi reálnou prodejní a tou nabídkovou, což mě zarazilo. Zarazilo tady i klienta, ale když mu to člověk takhle vysvětlí a podá a on to chce prodat, tak je s nima rozumnější domluva s těma klientama, než byla rok nazpátek v tomhle tom.
Děkuju moc. Jirko. Začaly ceny bytů už růst zase nazpátek?
Hrozně záleží na konkrétní lokalitě. Já hrozně rád mluvím o Kladnu, protože Kladno je strašně specifická lokalita nebo respektive oblast, máme několik kladenských čtvrtí a stejný byt, stejná výměra, stejný panelák se na Kladně může mnohdy lišit o statisíce korun. Zpravidla jsou to nižší statisíce korun. Takže budeme li brát v potaz nějaký medián, domnívám se, že v těch lokalitách leccos, co my sledujeme, v těch lokalitách, který jsou poptávaný, zajímavější lokalita, třeba Sítná, některý části Rozdělova a podobně, tak tam už sledujeme, že ceny nemovitostí začínají lehce růst. Důkazem je rezervace ze včerejšího dne. 15 kolegů vedle se mi smálo, že 1+1 v nepříliš populární lokalitě za dva šest je nesmyslně drahej. Včera se na to podepsala rezervace. Lidí prostě nechtějí čekat. Domnívám se, že to je daný jednou prostou věcí, co se týče bytů, tak díky bohu za nástroje, jako je Cemap a podobný, protože my díky tomu u těch bytů je poměrně jednoduchý tu cenu určit. Když se budeme bavit o pozemcích nebo o domech, tam je to složitější, je tam hodně aspektů dalších, ale u těch bytů je to prostě daný. Díky tomu, že ty data jsou dostupný, my si ty reálný prodejní ceny dokážeme vytáhnout, dokážeme s nima pracovat, a to je možná, Lukáši, i to, proč se s těma klientama, nebo kdo to říkal, proč si s těma klientama líp pracuje, proč nám líp jdou na tu cenu? Protože jim prostě předkládáme tvrdý data. Není to něco, co si taháme z prstu, není to něco, co prostě si domníváme, oni se podívají na (???) reality. Víme, že nabídkový ceny jsou o 5, 10 %, někdy i víc nadsazený, ale ty reálně dosažený ceny díky tomu přístupu k tady těm systémům máme, proto se nám ty ceny těch bytů relativně dobře určují. A proto se nám ty byty relativně dobře prodávají, protože ve chvíli, kdy prostě nastavíte tu cenu, tak jak plus minus to v tom regionu bývá prostě obvyklý, tak tušíme, že nám na to začínají lidi reagovat. Další věc, na kterou já se jako pozastavuju a kterou se snažím klientům obecně známým, jakoby jim jako v uvozovkách vtlouc do hlavy je takový ten nepoměr, levný byt, drahý peníze. Domníváme se, že nemovitosti dosáhly v nějakých uplynulých měsících svýho dna a pro mě naprosto klíčová myšlenka, kterou si snažím lidem interpretovat dál, je, máte levnou nemovitost, v uvozovkách levnou nemovitost, ale drahý peníze. Za mě ideální stav za drahý peníze koupit levnou nemovitost než obráceně. Protože víme, co se stávalo, stávalo se prostě to, že lidi za úrokový sazby 1,59, 1,89 nakoupili drahý investiční byty, který ale ale v případě refinancujou ty levný investiční byty, pronájem jim tam pokryl splátku hypotéky. Něco jim zbylo, dvojka, někdy jo, třeba ani to ne, ale byly spokojený. Přišel refinanc, vyskočila úroková sazba k pěti procentům, z jedenáctitisícový splátky při třech milionech je najednou 18 a ty lidi už samozřejmě ten pronájem to nepokrývá. A už je to potřeba datovat, není na to prostor, takže se byty prodávají, prodávají se, ale v době, kdy jsou úrokový sazby vysoký, cena je nízká a investice žádná, nulová. Tak člověk je rád, když odejde s nulou. Takže moje myšlenka, kterou se ještě v posledních jako měsících snažím opravdu do těch klientů cpát, kupte za drahý peníze levnou nemovitost, protože ty levný jsou, ten trend nasvědčuje tomu, že nemovitosti budou stoupat. Ve čtvrtek zasedání rady Český národní banky. Jestli nám rovnou o 25 setin nebo o půl procentního bodu zase dolů. Zase to bude impuls do toho trhu, asi se shodneme na tom, že ten trh letos začne fungovat, bude, ty ceny prostě porostou, úrokový sazby budou klesat a nebude důvod, aby šly byty, aby šly byty dolů. Takže za mě ano. Trošku horší jsou lokality méně populární, ještě pořád se potkáváme v Kladně s nějakou lehkou stagnací, ale to je zejména jako v oblastech, kde jsou nepřizpůsobiví občani v lokalitách, který prostě nejsou populární. Tak tam možná se ještě chvilku budeme držet dole, ale i po těchhle těch nemovitostech sáhne někdo v okamžiku, kdy ten trh s těma lepšíma nemovitostmi bude prostě přebranej, a to se stane. Můj odhad, interval šesti měsíců třeba.
Jirko, díky moc. Já tam ještě pustím jednu tabulku a zeptám se Martina, protože samozřejmě Martin působí Praha-západ, Jesenice je jedna z nich. Když se podíváme na srovnání lednů od roku 2020, tak vlastně Praha-západ absolutně nejdražší nabídkový ceny s Prahou, Praha-východ, lehce pod nima. Kladno s Berounem víceméně následuje Prahu-západ, Prahu-východ. Martine, proč je Praha-západ tak atraktivní pro lidi, že ty ceny, které tam jsou, jsou vlastně nejvyšší hned po Praze?
Jezdí nám sem MHD z Prahy, když to vezmu takhle, jako já jsem v Praze-západ, ale když to řeknu na Chodov, Opatov, to mám 10 minut a ve finále jsem tady před kanceláří, kde mi jede autobus na Opatov, takže prostě dostupnost MHD je celý den. A pořád i v rámci toho, že mám i tady 400 metrů od kanceláře vjezd na pražský okruh, takže i ta doprava je prostě pro ty lidi hodně zajímavá. A když si vezmeme v poměru jako Praha-západ, Praha-východ, tak tím, že prostě, kde ten okruh aktuálně je, kde není, tak prostě chybí hlavně na Praze-východ, tak proto vnímám, že ta Praha-západ, kde je ten okruh prostě jako prostě od nějakýho karlovarskýho kolem Zličína a tak prostě tady po Jesenici máme, tak ta doprava tomu prostě hodně pomáhá.
S tím souhlasím, na druhou stranu, když se podíváme na Kladno, které je cca o 25 000 na metr skoro levnější. Prahu máte taky za rohem. Proč to tak je? Lukáši?
Já si myslím, že je to prozatímní stav a že brzo, brzo tady tu Prahu-západ dohoníme. Nahraje tomu především už teď budovaná rychlodráha na Kladno. A vzniká tady v současný době nějakejch 6, 7 developerských projektů s výstavbou kolem tisíce nových bytů. Takže Kladno se stane v nejbližších letech, řekl bych, tak do pěti let velmi žádanou lokalitou a Prahu-západ určitě doženem, co se týče ceny na metr.
Jirko, máš tomu něco, kdybys chtěl něco dodat?
Z toho grafu je patrná jako jasná anomálie, která mě, když jsem ten graf dostat do ruky. Ono nárůst ceny za metr čtvereční v Kladně a v Praze-západ je plus minus velmi podobnej, akorát ta výchozí pozice je jiná. Já lokalitu, kterou vlastně obhospodařovává Martin, mám hrozně rád, je to o tom, že tam jste, jak říkal Martin, úplně dokonale, za chvilku jste doma, v uvozovkách, za chvilku jste v té části směrem Slapy a tak. Takže to je za mě velký plus. Co se týče Kladna, Kladno těží z vysokých nebo těžilo z historicky z vysokých cen bytů nebo bydlení obecně v Praze. To znamená v Praze pořídit si bydlení prostě pro normální rodinu z normálníma platama, v uvozovkách, bylo, řekněme, velmi obtížně dosažitelný, když toto Kladno pořád ještě dosažitelný bylo. Byl to mimo jiné jeden z důvodů, proč ceny nemovitostí v Kladně v podstatě takhle vyšponovaly. My jsme měli, sedm z 10 prodejů byli lidi z Prahy a ti stále v Praze pracují, pracují za pražský mzdy s třicetiminutovou dostupností do Prahy, s dvacetiminutovou dostupností na metro. Dneska sednete i do autobusu, ty autobusy jezdí pořád, takže za mě Kladno, jak říkal Lukáš, je tady velký počet developerských projektů, bude se teď, předpokládá se, že do budoucna se do Kladna přistěhuje až 30 000 obyvatel, což při současném počtu obyvatel dělá téměř stotisícový město, což určitě bude znát. Rychlodráha tomu velmi pomáhá, na druhou stranu pořád je to o tom, že lidi pracující v Kladně systematicky vyhledávají nebo vyhledávají prostě pracovní příležitosti hlavně směrem k tý Praze, takže si při relativně nebo nepoměrně nižších platbách za to bydlení nebo nákladech na to bydlení si pořád za ty, v uvozovkách pražský platy prostě mají ten komfort bydlení, dá se říct, dá se říct, na podobný výšce. Nevadí jim samozřejmě cestovat. Takže mně se jenom líbí, jak prostě o 24 000 stouplo Kladno nebo a 26 000 ta Praha-západ. To jsou čísla, který kdybych je neviděl reálně před sebou, tak bych je upřímně jako fakt ne, jako nepředpokládal. Druhá věc je, že tady ten graf samozřejmě nebo ty dostupný data zatím neobsahuji ty developerský projekty, který se teď začínají prodávat. Když se tady pohybujeme cenově na 90 tisících, osmdesáti, řekněme 80–90 tisících za metr novýho bydlení a tím pádem jako dorovnáváme některý tady ty oblasti typu Martina. Ale zase na druhou stranu, upřímně si to řekněme, budeme-li mít v Kladně dostupný bydlení za 90 000 Kč metr, ten člověk si bude moci vybrat, jestli chce bydlet v Kladně, nebo jestli chce bydlet na Praze západ. Tak myslím si, že ta Praha západ, respektive východ je tady z toho pohledu jako lukrativnější lokalita. A uvidíme, co to reálně udělá tady s těma, na to jsem asi nejvíc zvědavej, jak to ve své podstatě ovlivní přesně lokalitu Praha východ, západ, když se nám to vyrovná a ve své podstatě máme, co se týče nějaký ceny za bydlení, stejnou startovací pozici. A bude hrozně zajímavý ten trh, tenhle ten graf, podívat se na něh za rok, ještě víc za dva, až ty developerský projekty tady opravdu budou stát a jak se to vlastně bude prodávat? Jeden z těch developerských projektů prodáváme my, je tam 150 bytových jednotek, a když jsem viděl ty ceny, tak se upřímně, opravdu jsem zvědavej na to, jak při současným nastavením trhu nám budou na to klienti reagovat, protože některý ty ceny jsou, řekněme, zajímavý a velmi.
Zajímavý, jako že jsou vysoké, nebo že jsou nízké?
Ceny menších malometrážních bytů kolem 30 m² jsou někde kolem 100 000 Kč za metr, což je naprosto běžný, že menší byty jsou dražší. Po těch poptávka samozřejmě bude velká, tam vůbec obavy nemám, ale zajímavý budou byty čtyři plus kk, pět plus kk s terasou, 180metrový včetně teda teras ty byty mají kolem 100, 110 m², kde tam ta cena se blíží 9 mil. Kč, takže na to jsem upřímně zvědavý, jak tohle se bude prodávat.
Jestli mohu k Jirkovi dodat, tak já to přesně vím, když říkám, chci ceny za metr, jak se to vyvíjelo? Já tady v té ulici, kde dávám kancelář, je tady developerský projekt, který se stavěl postupně a vlastně tady ten barák, tady se prodávaly byty před šesti lety, 38 za metr. Prodávalo se v tom fialovým a vlastně pak jsou tady dva baráky o 200 m výš, tam to bylo 60 za metr. A poslední barák se teďka řeší 80 za metr, takže my vlastně tady máme dvojnásobek navýšení cen během pěti let.
Úplně super, jenom ještě krátká vsuvka. Bavil jsem se tady o 1+1 v nepopulární lokalitě za 2,6. Ten stejný byt jsem v roce 2019 prodal za 1,3 mil., teď za 2,6. Je tam 100 procent za pět let.
Přesně tak. Ukázková je tady v Jesenici.
Pánové, pojďme možná teďko v tý druhý části se podívat na domy. Protože samozřejmě byty, ty je v tuhle chvíli velmi zajímavý artikl. Začíná růst, začíná se prodávat. Dneska jsme měli tady krátké sezení s několika lidmi, kde jsme zase natáčeli celorepublikový pohled. Tam zaznělo to, že domy je problém, domy nad 20 000 000 víceméně kdekoliv je problém. V některých lokalitách, jakmile to přesáhne 10 000 000, tak je problém, jak je to dneska u vás? Teď myslím Kladensko. Začneme Lukášem. Z hlediska domů, protože tam to vypadá, že ten trh se zastavil.
Tak za mě, jestli můžu říct moji zkušenost, tak už nad 10 000 000 je problém u domů na Kladensku, vlastně v loňským roce jsem měl dva neúspěšný prodeje, jeden dům byl nějakých 19, pak jsme šli na 17. Nepovedlo se to prodat, pak tam byla jedna usedlost, ta byla za 22, pak se šlo dokonce na nějakejch taky 17, taky se to nepovedlo prodat. Zájemců o to bylo na každou nemovitost do pěti. Je tam prostě problém s financováním, ty lidi potřebujou mít minimálně polovinu peněz z vlastních zdrojů na takovouhle nemovitost, což už je potom nějakej řádově sedm, 8 milionů, dejme tomu. A potom ta splátka je natolik vysoká, že si to málokdo může dovolit a rozmyslí si, jestli vůbec takovouhle nemovitost pořizovat.
Děkuju. Jirko nějak tvůj názor na problematiku domů v tuhle chvíli na Kladensku?
Je to cenou za metry čtvereční, co se týče pozemků. Tady obecně na Kladně je problém s pozemky, já jsem tady prodával třeba velkou lokalitu, historicky zase prostě vyprodaná tři roky zpátky, ceny se tam násobily a ve své podstatě tady není. Kladno jako takový, Kladensko má nějaký přilehlý vesnice, obce, menší města, tak tam nějaký stavební pozemky sem tam uděláte, seženete, ale problém s Kladnem obecně je, strašně špatně se shání stavební pozemky, pokud se shání, tak jsou drahý. Nejsou výjimkou ceny 8–10 000 za metr čtvereční, což Praha-západ je ještě výrazně dražší, ale co se týče domu jako takových, jak říkal Lukáš, u starších domů nebo u domů kolem 10 000 000 Kč, což je na Kladně standard, už je to o tom, že si můžete vybrat, jestli za 10 000 000 Kč budete bydlet v naprosto standardní, nijak ničím vynikajícím domě v Kladně. Anebo si za to pořídíte nadstandardní bydlení někde v přilehlých lokalitách, řekněme, do 30 km, do 20 km dál. Domy v intervalu 10–20 000 000 Kč se v nabídce objevují spíš v počtu jako, řekněme, vyšších jednotek až nižších desítek. Záleží samozřejmě, jak zacílíme tu lokalitu a je to zase ten klient, pokud už má k dispozici na bydlení 20 000 000 Kč, tak si sakra rozmyslí, jestli chce bydlet v Kladně, či jestli si ho odstěhuje do populárních lokalit vedle, jako je Uhošť, Hostivice, směrem blíž ku Praze. A už za ty peníze chce něco dostat. A co se prodává, za mě co se prodává za domy na Kladně jako dobře, tak jsou to domy v cenovce 6–8 milionů Kč po nějaký základní nebo dá se koupit tady v tom intervalu blíž teda těm osmi, možná až 9 milionům Kč, tak se dá koupit dům po celkový rekonstrukci s malým pozemkem v okrajový periferní části Kladna typu Švermov a podobně. A to jsou domy, který se za mě prodávají docela slušně, protože to je v nějakým zase budgetu lidí, který na to relativně dosáhnou, jestli si mají dát 4,5 milionu za byt v Kladně, nebo si třeba 2–3 miliony korun vypůjčit. Hrozně záleží na tom vstupním kapitálu, jak říká Lukáš, tak tady ty domy, řekněme, do 8 milionů Kč se prodávají relativně dobře, zase v závislosti na stavu. Samotná kapitola samo o sobě jsou domy před rekonstrukcí, k tomu se asi dokážeme potom nějakým způsobem si zase k tomu jako něco málo říct, ale za mě typicky, co se prodává dobře, domy, řekněme, 6–9, bezesporu to, co je nad, už musí být za dobrou cenu, musí mít dobrou energetickou náročnost, lukrativní místo. Anebo prostě nějakým jiným způsobem jako vynikat. Protože domů do 10 000 000 Kč je v Kladně spoustu, když se na ten trh podíváte a spousta těch domů tam vídám jako dlouhodobě. Kdo umí udělat cenu domů dneska, tak prostě prodává, ale prodat dům je v tuhletu chvíli na kladenském trhu asi to nejtěžší.
Martine, dá se vůbec v Jesenici sehnat dům pod 10 000 000? Teď tě neslyšíme. Zapni se. Nedá.
Ne, v pohodě. Nedá se v Jesenici, dá se v Jesenici pod 10 mil. sehnat. Teďka mám prodaný pozemek za devět a půl, tak.
To je skoro dům, tam když si dáš kůlničku nějakou.
Na podzim jsem prodal barák za 11,5, jako fakt pod 10 ne.
V tom případě, tam se to prodává skvěle pod 10, a když se dostaneš na cenovku 15 plus?
Tak mám teďka barák vedle v Psárech za 17, za měsíc dvě poptávky, ale předtím za čtyři měsíce taky dvě, takže ukazuje to, že se to zvedá. Ale už tenhle ten konkrétní dům přede mnou prodával půl roku jiný makléř. Takže prostě pro toho majitele je to o tom, že ten barák vlastně prodává rok, takže prostě prodává se to dlouze a vlastně nejsem v situaci, abych těm lidem říkal, hele, pojme to prodávat pod cenou. Ten dům tu hodnotu má, ale je prostě razantně menší poptávka a prostě je nesmysl, abysme 15 let starý barák, který tu kvalitu má, prodávali za cenu pozemků.
Já jsem tam zkoušel, zkouším dát jenom slide, který ukazuje, jak dlouho jsou některé domy v nabídce, jsou z toho extrudované samozřejmě domy, které jsou v nabídce víc jak rok. To znamená, může to být malinko i víc, ale co z toho vyplývá, že ve Středočeském kraji průměrná doba nabízení domů je někde kolem 123 dní, což bylo teďko lednové číslo, což už je 30, 60, už máš čtyři měsíce, což jako je skoro jako, když ten dům dáš do standardní smlouvy.
A když ten dům se dá jako do jiný realitní kanceláře třeba po čtyři měsících, tak to vlastně jede nanovo a v tý tabulce to není vidět, že prostě ten dům.
Je to vidět, je to vidět, v tý tabulce, je vidět, tam se to dělá na ty jednotlivý baráky, ne na kdo to nabízí. Z té tabulky, se to vyndává jenom poté, když ten dům nebo byt, který je v jiný tabulce, je tam víc jak rok, tak už z toho vypadává, protože to už je takový ležák, který ani nechceme, aby zkresloval ty data jako extrémně. Ale když to vezmeme, průměrná doba podle těchhle čísel je skoro čtyři měsíce. Naše zkušenost může být možná i malinko delší, když vezmu realitního makléře, který má exkluzivní smlouvu maximálně na šest měsíců. Když se neprodlouží dál, je to vůbec schopen za tu dobu prodat? Protože ty investice do toho jsou nemalé. Jirko.
Musí. Jedním slovem musí nebo měl by. Za mě je to o tom, u domu speciálně je určení ceny, jak jsme se bavili na začátku, těžký. Máme nějaký data, ale co se týče porovnání toho domu, je to nebo nabídkový ceny domu, je to samozřejmě výrazně těžší. Nejsou výjimkou domy, který jsou v nabídce výrazně dýl než čtyři měsíce, taky mám v nabídce domy dlouho. Je to o tom, že ty lidi pořád žijou v nějaký iluzi, že ty ceny nemovitostí obecně jako porostou, často slýchávám, že zase dorostou tomuto trendu.
Doufají, že to zase bude růst, že to doroste.
Doufáme, že to zase doroste. Ale ve své podstatě je tam jako jedna zásadní věc, pokud máte na ten prodej šest měsíců, nějakou dobu pobere od podpisu smlouvy příprava, tak reálně máte 5,5. Když máte štěstí, tak do toho neskočí Vánoce, kdy máte poměrně téměř jako celý měsíc nic, prostě všichni jsou na horách a podobně. Takže za mě jako 4–5 měsíců čistýho času máme reálně na ten prodej, což jako reálně znamená, že my musíme, pokud tu nemovitost chceme zobchodovat, systematicky s tím klientem pracovat. Teď se stává, přebírám zakázky prostě po makléřích, stává se to pořád dokola, stávat se to bude, je to o tom, že ten klient, ten makléř před náma odvedl jako stoprocentně obrovskou práci tím, že se dostal na cenu, na který já třeba ani nezačnu. Musím ji dát ještě níž, takže je to jednoduchý, platí tady stoprocentně, kdo umí dělat cenu, tak prostě prodává u domu, to platí jako jednoznačně. Špatně určená cena, ten makléř si za tím musí stát, je hrozně jako špatně si potom, špatně se potom ta cena sudává ve chvíli, kdy my tomu klientovi řekne, domnívám se, že reálná prodejní cena by měla být 8, 8,5 milionu korun. Klient na vás dá, začnete na 8,5, potom jako samozřejmě si řeknete, dobrý, mohli jsme se splést, půjdeme na osm, ale ani za těch osm se nic neděje. A už jsme prostě 500 000 jako dole, ten klient vidí, že jsme zlevnili půl milionu korun, nic neděje a začnou pochyby. Toho brouka v hlavě prostě má. A potom záleží na tom, jak se vlastně dostanete do té fáze, kdy ještě jako můžete klesat a kam až, kde vlastně začnete. Reálně začnete na 7,5, a vlastně váš odhad se o tý reálný tržní ceny, kdy se začne vůbec něco dít, je třeba milion korun. A to je za mě prostě špatný úsudek toho makléře a neříkám, že se to nemůže stát, stát se to může, protože určit tu cenu je opravdu těžký.
Teď dáme slovo Lukášovi.
Opravdu u těch domů je hodně těžký určit správně cenu a já teda to dělám tak, že vždycky nastavím nějakou minimální cenu, na kterou je ten klient ochotnej jít. A když na ni je ochotnej jít, tak se do toho pustím, když mi řekne, že prostě na takovouhle cenu on ochotnej jít není, tak já do toho prodeje nejdu, protože to stojí nemalý finanční prostředky. Stojí to hodně času a pakliže jako ten klient si myslí, že ta cena je třeba o 2 miliony vejš, než si myslím já, tak to pro mě nemá jako smysl obchodovat. A pak by se právě stalo, že bych to nabral, že by to tam bylo ten půlrok, já bych třeba to vyzlevňoval o půl milionu, ale furt bychom byli o milion a půl někde jinde. A pak by přišel jinej makléř a už by měl jako jinou výchozí pozici samozřejmě, takže za mě teda nastavit tu cenu s nejlepším svědomím, ale reálně a klientovi to jasně vysvětlit. A když není s tím ochotnej souhlasit, tak prostě do toho obchodu nejít radši.
Otázka na všechny. Jirka ještě se hlásil, promiň.
Pro mě není nic těžšího v realitách než odmítnout klienta upřímně, který chce něco prodat. Ale druhá věc, snažím se pořád držet si tu profesionalitu, tak jak říká Lukáš, já tomu klientovi doma řeknu, moje představa je taková. Mám to tady podložený nějakýma datama. Nezlobte se. Jestli máte představu o 2 miliony Kč jinde, konkrétně tady, pojďte to zkusit s někým jiným, zavolte mě, až se se cena bude blížit tady a nebude to prodané. A ono se to, světe, div se to.
Děje, už se to děje.
Funguje to.
Já jsem na to právě se chtěl mi zeptat, tys mi do toho hezky vlezl, ale chtěl jsem zeptat jako poslední otázku na všechny, jak často se vám stalo nebo kolikrát se vám stalo za poslední tři nebo čtyři měsíce, že jste odmítli zakázku, protože jste se vlastně nedomluvili na podmínkách? Ne na podmínkách provize, protože to je jiná varianta, ale na podmínkách toho, že jste nebyli přesvědčený o tom, že to prodáte za představu, kterou ten klient má. Máte takové nějaké číslo každý? Martin začne, tento koupí.
Já řeknu, že třeba za minulý rok je to třeba nějakých osm, 10 domů a jenom řeknu stručně, je ta fáze, kdy v srpnu jeden pán říká, hele, mám odhad 18, chci 22, minimálně 20. Já vám ten dům víc než za 18 prodávat nebudu. Hodil to jiný makléřce a teďka má inzerát, začalo to na 23 a zrovna minulej týden jsem viděl inzerát, za 17. A čekáme, jestli jim tam skončí po půl roce smlouva, co a jak. A takových domů tady po okolí je víc, kde přesně bohužel bojujeme. Já nechci říct ani s kolegy. S lidmi, kteří dělají stejný obor jako my, že ty lidi lákají na vyšší ceny a doufají v tu salámovou metodu. A já říkám sorry, já nechci dělat salámovou metodu, protože pak je to ležák na trhu. A já jako těch lidí, co jsem odmítl, je fakt jako 8–10 za minulý rok.
Príma. A Lukáši, máte to spočítané?
Já tak v průměru určitě jednoho za měsíc odmítám.
Takže jsme taky plus minus na nějaký 12. Jirko.
Já si myslím, že to mám za poslední, že v roce 23 jich budou 3, 4 maximálně, že, 3, 4 maximálně, ale druhá věc je, vím stoprocentně o jednom, který se mi teď v lednu vrátil.
To je super práce v tu chvíli potom. Jasně.
S tím klientem, je potřeba se, já to mám nastavený tak, že mu prostě jednou za měsíc tomu klientovi napíšu email. Byli jsme spolu v kontaktu. Jak se daří? Prostě koukám, že jste to pořád neprodal, jako ne úplně takovou jako vlezlou formou, ale byl u mě, dostal nějaký, dostal nějaký rady, dostal ode mě nějakým způsobem jako informace, jak to dělám já. A je vidět, že těm lidem jako není lhostejný, když pořád na ně jako jednou za čas zamyslíte, ale říkám, odmítám, odmítám zakázky, hrozně nerad, opravdu se snažím systematicky s těma lidma pracovat, ale zařazení drahý nemovitosti do portfolia je špatná reklama pro mě. Stojí to peníze a ty lidi vás sledujou a chtějí vidět, chtějí vidět, že prostě naberete a za měsíc prodáte, za dva, za tři. Ta nemovitost má v tuhletu chvíli na trhu nějakou hodnotu a jestli si pro ty peníze sáhneme teď, příští týden, za 14 dní, za měsíc, tak to samozřejmě prostě záleží jenom na tom klientovi. Takže je to výrazně pracný. A mám, co se mi úplně nejvíc líbí tady na tom období teď. To období po covidu bylo období toho, když se nabralo, prodalo se, věděli jsme, že co nabereme, to prodáme. Lidi nám chodili, volali, předháněli se, upláceli nás, posílali pomalu dopředu rezervace, ale teď se vrací zpátky ta doba, kdy je potřeba s tou nabídkou pracovat. A je potřeba začít pracovat zase zpátky s tou cenou. Trochu jsme z toho prodejního opojení vystřízlivěli a vracíme se zpátky do tý doby, kdy se prostě, která oddělí to zrno od plev, samozřejmě obrazně řečeno, a prodávat budou tím makléři, kteří prostě tu cenu umí udělat.
Pánové, díky moc za váš čas. Jirka Mayrich, Jaroš & Partners Real Estate. Vždycky si to popletu, je to zbytečně dlouhé na mě. Martin Kubík, Reality 11, Jesenice a Lukáš Holeček, Reality Holeček. Pánové, díky moc, doufám, že se brzo uvidíme, držím vám palce, ať se tenhle rok daří. Začátek podle mě je velmi slibný, doufejme, že to bude tak pokračovat. S některými se uvidím dřív, některými určitě později, ale budu se těšit. Mějte se krásně, na shledanou.
Díky. Na shledanou.
Na shledanou.
Na shledanou.
